区（qū）块链技术除了用（yòng）在Defi、GameFi等原生应用（yòng）场景中，也在不（bú）断（duàn）地（dì）和传（chuán）统产业相结合。譬如在（zài）区块链政务方（fāng）面，通（tōng）过智能合约实现包括（kuò）身份认证（zhèng）、政务（wù）审批（pī）等办事流程自动化推进和流转；在存证防伪方面（miàn），区块链技术凭（píng）其（qí）透明性和不可篡（cuàn）改性，为司法鉴定（dìng）和供（gòng）应链追（zhuī）踪等领域提供技（jì）术支持。

　　但是区块链和传统（tǒng）产业的融合（hé）困难重重。区块链（liàn）原生应（yīng）用往往基于全新的网络空间创（chuàng）建新的（de）应用场景（jǐng），资（zī）产生成、转（zhuǎn）移始（shǐ）终（zhōng）在链上发起（qǐ）和终结（jié）。而区（qū）块链（liàn）与传统产业的结合不仅仅需要软硬件的支持，还避不开将原（yuán）有的各（gè）个环节迁（qiān）移至链（liàn）上这一数字化过程带来（lái）的阻力，其中需要（yào）克服较多技术和（hé）管理（lǐ）上变（biàn）革的成（chéng）本，在短期（qī）内无法通过区块（kuài）链技术带来的收益去填补。

　　本文将深度解（jiě）析（xī）区（qū）块链技术针对房地产交易（yì）的适用性，汇总现有（yǒu）区块链进军房地产（chǎn）领（lǐng）域的案例，指（zhǐ）明潜在的法律问（wèn）题（tí）。

　　01

　　期望（wàng）与实践

　　现有的（de）区块链房地产项目主要致（zhì）力于达成

　　以下目标：

　　1. 大大提升地产交（jiāo）易（yì）的效率。

　　2. 降低用户参与（yǔ）地产投（tóu）资的门槛。用（yòng）户（hù）无需（xū）银行账户、银行（háng）借贷便可以参加房地（dì）产投资。

　　3. 拓宽金（jīn）融交易的（de）“民主（zhǔ）”渠道。用户（hù）可以用（yòng）虚拟（nǐ）资（zī）产（chǎn）用（yòng）于地产交（jiāo）易从而规避税务清算和征收。

　　Propy推出了加速地产交易的链（liàn）上项（xiàng）目，2017年的时候该项目（mù）开始测试（shì），一个（gè）用户（hù）可以用加密货（huò）币购买（mǎi）地产且记录在链上。由于测试地的法规限制（zhì），每一笔房产（chǎn）的转移除了需要同时完成链上的NFT交易之（zhī）外（wài），链（liàn）下（xià）的记录了链上交易（yì）号的纸质合同也必须的。同（tóng）时（shí）Propy完成了一笔跨境交（jiāo）易，将位于弗（fú）罗里达的房（fáng）产通过NFT拍（pāi）卖出去。首先Propy将（jiāng）地产交易给了（le）一（yī）个（gè）公司，同时将铸造了（le）代表（biǎo）产（chǎn）权（quán）的NFT，这枚NFT被解释为一种可借用的链上金融资产（chǎn），并（bìng）且所有者（zhě）对其拥（yōng）有所有权（quán）转移的（de）能力。

　　RealT为（wéi）投资（zī）者提供了（le）投（tóu）资房产租赁业务（wù）的机会。和Propy一致的（de）是项（xiàng）目的代币不代表对地产的（de）权（quán）益，而（ér）是对于商业实体也就是拥有地产的公司享有一（yī）定的权益。管理（lǐ）地产的公司向（xiàng）租户（hù）收取资金，将租金兑换（huàn）为（wéi）相对应的代币支付给在签署智能合约（yuē）的投资者。

　　Milo提供了加密资产抵押贷款服务。Milo向持有比（bǐ）特币的用户提供贷款，用户将比特币资（zī）产转移到第三方钱包托管人。Milo随后向用户预支付资产相（xiàng）应的购买（mǎi）价格，而（ér）用户按时偿还该笔（bǐ）贷款。Milo提供服务的优势在于无（wú）需Bitcoin资产的清点而获取资金（jīn）去（qù）购（gòu）买地产。

　　02

　　存在的（de）问题

　　但是（shì），现阶段链上（shàng）地产交易的很（hěn）多基础性（xìng）前提（tí），譬如NFT可以作（zuò）为一个附属担保品从而用于（yú）加密资（zī）产的抵押，在现有的法律（lǜ）框架中（zhōng）难以（yǐ）实施。以美（měi）国为例，统一（yī）商法典和地产法阻止（zhǐ）该类（lèi）说（shuō）法的在法（fǎ）律层面的落实。在统一商（shāng）法（fǎ）典中，所有加密货币和NFT被视作为一般无形（xíng）资产（general intangibles），这（zhè）种（zhǒng）定义意（yì）味着一个在（zài）无形资（zī）产（chǎn）中拥有担保物（wù）权的（de）权（quán）利人（rén）只有通（tōng）过提（tí）交资产负（fù）债表（biǎo）才能完（wán）全行（háng）使其权利。如果权（quán）利人无法清算抵押（yā）物，那么其（qí）权利便（biàn）可能存在瑕疵。

　　加密社区（qū）的另一个问题是，无论是广泛（fàn）的加密资产还是NFT的受（shòu）让人都（dōu）无法从统一商法典授（shòu）予其他金融工具的相（xiàng）同免费条款中受益（yì）。例如，尽管（guǎn）债权人可以（yǐ）通（tōng）过提交资（zī）产负债表来完（wán）善期票中的（de）担保权益，但是这（zhè）种完善是存在（zài）缺（quē）陷的。实际持有房产（chǎn）的受让者可以摆脱竞争（zhēng）性财（cái）产索（suǒ）赔，但是（shì）任何数（shù）字资产的受让者将使（shǐ）它们受到（dào）涵盖所有“一般无形资产”的一揽（lǎn）子担保权（quán）益（yì）的约束。部分加密行业正在（zài）积极推（tuī）动统一商法（fǎ）典（diǎn）的修正（zhèng），美国法（fǎ）律界也逐（zhú）渐重（chóng）视其加密资产，存在对加密产业友好（hǎo）立法（fǎ）的（de）倾向，在抵押（yā）资产类别修正案中创建了新的类别“可控电子记录（controllable electronic record）”，意（yì）欲（yù）将NFT等（děng）虚拟资产囊（náng）括其中，但（dàn）是尚且不（bú）支持将NFT的转移和链下资产转（zhuǎn）移相绑定。

　　地（dì）产交易（yì）与区块链深度融合的另一个挑战在于系（xì）统变更本身。相关交易制度和流（liú）程往（wǎng）往存在着变（biàn）化，意味着交易（yì）系统需要投入（rù）大（dà）量的资金去适应这种变更，而这种（zhǒng）系统上的变更对公众的信任程度会带来较（jiào）大的影响。此外（wài），在Delaware推行了区块链促进法，认可区块链作为一（yī）种公司数据记（jì）录的方式，只要（yào）该记录（lù）在一定时（shí）间（jiān）内转化为纸质记录，但是州政府（fǔ）本身从来没有开发过任何区块链的设施，任然（rán）通过物理账本来记录一切股权归属。公司也（yě）很（hěn）少通过区（qū）块链（liàn）的形式去（qù）记录股权，当地的公司已经习（xí）惯了物理的注册制（zhì）以及商业记录保（bǎo）存方式，没有人愿意承担适（shì）用新系统的风（fēng）险。

　　地（dì）产交易其中包（bāo）含了多种权利和利益，难以通（tōng）过（guò）区（qū）块链技术（shù）所囊括。例如（rú）例判决留置权可以附加（jiā）到不动产上，但是行业往往（wǎng）不清楚或（huò）者不考虑如何（hé）判（pàn）决留置权债（zhài）权人可以将其权益添（tiān）加到基于区块链的系统（tǒng）中。地产（chǎn）通常也（yě）通过（guò）意愿或遗嘱（zhǔ）等方式转让，同（tóng）样，目前尚不清楚如何将这（zhè）些事（shì）实集（jí）成到智（zhì）能合约中。